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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  與此同時，業內相關人士也指出，"地王操盤本來就不易，如果市場判斷出現踏空性失誤，就會釀造更大的風險，陷入被套牢的困境，短期內肯定是會無力回天，隻能放緩開發節奏，這也使得項目開發成本增加，大量消耗利潤。"

  高價拿地項目進展緩慢

  "中糧的產品和周邊競爭對手不會有本質區別，如果要下大功夫就意味著更高的建安成本，但中糧想要在區域競爭中挽回優勢，必須為其過高的土地成本減壓，努力壓縮其他方面的成本，這本身就是矛盾的。再加上該項目短期內無法入市銷售回籠資金，中糧在這個項目上承受的資金壓力相當大。"易居中國研究院研究院嚴躍進表示。

  但有價必須要先有市。從建委網站的實際簽約情況來看，龍湖和泰禾兩個項目成交均價都為6.5萬元/平方米，周邊香江花園等二手別墅報價為5萬元／平方米左右，整個孫河區域房價距離10萬元還差得遠，不足以支撐中糧達到盈利。

  2013年5月，保利首開舊宮地王，樓面價2.23萬元(大興單價地王)，無案名，目前沒有任何推廣和入市跡象

內容來自sina新聞

  然而，就在近日，瑞銀證券分析師李宗彬在研報中指出，中糧地產競得的北京孫河地塊，購地成本遠超合理水平，盈利前景欠佳。"目前該區域可比項目的售價約在45000-60000元/平方米，據此分析這一項目難以實現盈利。"

  "銷售虧損的狀態可以用地價和房價的上漲來對沖，但這仍然是在今年下半年到明年市場預期好的狀況之下。合作開發雖然可以降低市場風險，但也會稀釋項目未來的收益，使得中糧在這一項目上可預期的盈利更低。"郝炬如是說。

  中糧孫河地王一出，樓面地價即逼近龍湖雙瓏原著一期售價，使得先進來的龍湖和泰禾成功解套。有業內人士估算，由於別墅產品本身開發成本就較高，中糧未來產品定價8萬元／平方米才能保證不虧本。其後有傳聞稱，該項目預期的定價為10萬元。

  2013年8月，融創亦莊地王，樓面價2.1萬元，無推廣

  同為熱門板塊孫河別墅區組團地塊，加上進駐時間和產品類型都比較相近，中糧、泰禾和龍湖三傢品牌房企的項目一直是比較的對象。三傢中龍湖進駐最早，2012年9月該公司經過10輪競價溢價8.7%獲得孫河第一塊土地，折合樓面價20158元/平方米；2013年1月，泰禾以29473元/平方米的樓面價也跟隨進駐孫河。到瞭當年7月，央企中糧地產姍姍來遲。但此時北京土地市場已經空前炙手可熱，開發商拿地不計成本，土地"面粉"價格往往貴過周圍在售"面包"價格，令觀者心驚肉跳。中糧經過整整77輪激烈競拍才擊敗對手，其地塊溢價率42.1%，實際樓面價高達48444元/平方米，刷新瞭北京單價地王紀錄。

  中糧獲取孫河項目已經10個月瞭，不管是與中糧自己的項目，還是和周邊項目相比，開發進度明顯較慢。

  "中糧這項目今年夠嗆能賣，"亞豪機構市場總監郭毅表示，按一般的開發進度，售樓處蓋好差不多半年才能開始銷售，包括做策劃，銷售團隊得進駐案場，還要一段時間蓄客。"中糧孫河項目開發較慢的根源在於拿地太貴，現在市場不好，不開盤屬無奈之舉。"

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-06-02/08192757933.shtml

  實際上，中糧高價拿地之後，業內已經就有唱衰聲，一方面是因為其本身的高地價，另一方面則是可以預見的區域激烈競爭。市場風向轉變之後，這種曾經擔憂的風險幾乎已經成為現實。

  "今年房地產市場降溫，起碼的共識是不會大漲瞭。但去年的大部分地王已經超過瞭區域內在售的房價，如果需求達到正常的利潤，要求市場售價需要在一年內再漲50%，否則入市的風險將非常大。當前市場不足以支撐這樣的價格，地王延緩開發將是必然的選擇。"中原地產首席分析師張大偉表示。

  5月底的北京已經進入高溫天氣，東北五環外的朝陽區孫河鄉的一條小道上，工程車輛往來繁忙，飛揚的塵土迫使工人每隔一段時間就得灑水降塵。正在施工的是泰禾北京院子和龍湖雙瓏原著[最新消息 價格 戶型 點評]，路旁的廣告牌和道旗林立，描繪著未來的光鮮奢華，盡管目前這裡還是一派農村的景象。

  中糧獲取孫河項目已經10個月瞭，不管是與中糧自己的項目，還是和周邊項目相比，開發進度明顯較慢。龍湖[簡介 最新動態]雙瓏原著拿地10個月即首次開盤，泰禾北京院子雖因預售證難拿等原因一年後才正式開盤，但拿地7個月就舉辦瞭規模龐大的推介會，號稱"豪宅也要高周轉"。



  有中糧內部人士透露，去年以來房企紛紛回歸一線城市，但除瞭中糧祥雲，中糧在北京一直沒有獨立的新項目，必須要進行拓展。孫河地塊的位置、體量都屬於優質，中糧資金方面問題也不大，至於利潤要看市場。

  "中糧的產品和周邊競爭對手不會有本質區別，如果要下大功夫就意味著更高的建安成本，再加上該項目短期內無法入市銷售回籠資金，中糧在這個項目上承受的資金壓力相當大。"

  據相關資料顯示，2013年7月23日，中糧地產以23.6億元，同時配建3.3萬平方米公租房的代價拿下北京市朝陽區孫河鄉西甸村HIJ地塊，實際樓面價接近5萬元/平方米，刷新瞭北京土地出讓歷史上的單價紀錄，業內普遍預計項目建成後售價將在10萬元/平方米左右。

  同為高端住宅開發商的融創中國董事長孫宏斌就曾對此質疑稱，"孫河那麼大點的地，有龍湖、泰禾、中糧那麼多傢開發商競爭，怎麼能賣出價呢？"蘭德咨詢總裁宋延慶也表示，孫河區域內競爭激烈，中糧的品牌優勢不明顯，也缺乏高端別墅產品的技術優勢，在無成本優勢下，也隻有產品方面下真功夫瞭。

中糧地產北京項目現困境難盈利 昔日地王被套牢

  雖然背靠央企中糧集團，但中糧地產規模並不大，《2013中國房地產上市公司百強榜》中排名52位，2013年公司銷售才剛剛突破百億元。記者查閱中糧地產2013年年報發現，去年中糧銷售金額為112.67億元，其中在北京的兩個項目中糧萬科長陽半島和中糧祥雲國際貢獻最大，合計銷售35.6億元，累計獲得利潤7.4億元。以此考量，中糧敢於以23.6億元總價拿下孫河地王，戰略不可謂不大膽。

  入市無門成本不斷累加

  事實上，中糧在北京高價搶地並非單例。年報顯示，2013年中糧共在北京、南京和成都三地獲得4個新的住宅項目，總耗資64.77億元，從土地市場直接獲取的3個項目均屬於當地高價，平均溢價率超過50%。有業內人士認為，中糧在上一輪的房地產開發周期中錯失拿地良機，多個城市市場都存在無新項目開發的窘境，土地儲備安全已經受到威脅。

  截至2013年末，中糧地產總負債率為77.90%，雖然負債率還處於行業正常水平，其央企身份帶來的融資便利也優於一般中小民企開發商，但地王給其帶來的資金壓力仍十分明顯。

  2013年底，中糧宣佈引入中信信誠資產管理有限公司合作開發孫河地王項目。其方式為把項目全部股權質押出去，獲得合作方提供9.08億元的委托貸款，年利率為10%。無獨有偶，融創以樓面價7萬元以上奪得的北京農展館地王也在同一時期引入瞭一傢私募機構12.25億元的註資，代價是付出瞭該項目49%的股權，被認為是拿地後資金鏈承壓過大，需要分散壓力。

  北京睿信致成管理咨詢公司董事總經理郝炬表示，對於中糧而言，目前的市場必然令其放緩開發節奏。伴隨著開發周期的拉長，各類成本都會持續增長，而土地出讓款對自有資金的占用最為嚴重。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為，在銀行信貸緊縮的市場背景下，標榜"高溢價"、激進類型、過度依賴民間資本以及拿地靠"賭"的四類企業，將可能受到生死壓力。"如果沒有充裕的資金流支撐，地王難以繼續生存。即使是大型品牌房企目前也台中大甲房貸有賣股權求生存的例子，何況原本就更為脆弱的中型房企，極可能目前已經面臨資金鏈斷裂或債務違約的風險。"

  地王資料匯總

  2012年7月，中赫萬柳地王，樓面價4.29萬元(全國單價地王)，萬柳書院，下半年開盤，預計價格達14萬元，漫長內部認購蓄客，夜長夢多

  樓市變局下，地王處境如何？近日，《中國經營報》記者看到瞭於不久前開工的孫河HIJ地塊。目前該地塊售樓處正在建設中，雖然林立在道路兩旁的廣告牌描繪著未來的光鮮奢華，但是，目前這裡依舊還是一派農村的景象。

  2013年7月，懋源夏傢胡同地王，樓面價4.58萬元(刷新北京單價地王)，沒有動工

  2013年7月，中糧孫河地王，樓面價4.84萬元(再刷新北京單價地王)，剛開始動工，中糧進入孫河較晚，拿地成本比早到的龍湖泰禾等要貴出2萬元以上，目前承受很大的銷售壓力

  相隔不遠的中糧孫河項目相比十分低調，沒有案名，也沒有任何標識，白色圍擋內是正在挖的地基，地塊一角的售樓處剛有雛形。"目前正在開工前期的準備和規劃，具體的定價還沒有，什麼時候入市也說不準。"中糧地產董秘辦公室相關人士表示。對於年內開盤的傳聞，上述人士僅表示，"公司正在積極推進。"

  2013年9月，融創農展館地王，樓面價7.31萬元(全國總地王)，計劃年底封頂，銷售價格在15萬~30萬元

  數據顯示，2013年以來，北京土地價格在5萬元左右的地塊已經達到瞭10塊以上，其中懋源夏傢胡同地塊、中糧孫河地塊、融創農展館地塊等已經開始動工，預計下半年到明年入市。但郭毅指出，上述號稱要年內入市的項目預計都難以實現。

  "豪宅市場現在普遍面臨這個問題。今年政府限價政策未完全退出，項目取證比較難，更嚴重的是現在的市場跟去年拿地時已經完全變天，就算政府讓賣，也賣不出去。如果硬要推出來卻沒有銷售，把品牌做砸瞭重啟更難，所以隻能等明年頭屋鄉農地貸款額度市場好轉再賣。"郭毅如是說。

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